Il mercato delle abitazioni rurali nel parco regionale dei Colli Euganei

In this thesis, a specific segment of the real estate market, rural buildings with residential purposes, was studied using a hedonic model. The study area analysed falls within the Regional Park of the Euganean Hills, and more precisely, only transactions within agricultural zones with environmental constraints were considered. The sources used are of the highest reliability due to the use of notarial deeds of sale. The collected data come from the analysis of 119 sales compliant with the study's constraints. To identify the factors influencing the price of rural buildings, three different statistical models were employed: the first, an exponential model with the dependent variable being the price per square meter; the second, a linear model with the dependent variable being the price of the buildings; and the third, also a linear model, with the dependent variable being the price of agricultural land. These three models highlighted different aspects of the peculiar segment under study. Regarding the intrinsic characteristics of the buildings, the analysis revealed that the unit price of garages is significantly higher than that of living space, while the value of rural outbuildings is considerably lower than both. Among intrinsic characteristics, particularly important were the building type (single-family homes have an average unit price 31.2% higher than other building types) and the energy class (homes in class G have an average price 20.6% lower than other classes). Finally, when small plots of land were sold along with the buildings, there was an average increase of 24.6% in the price per square meter. Regarding extrinsic characteristics, it was found that buyers tend to appreciate proximity to orchards more than to arable land, forests, or other residential settlements.

In questo lavoro di tesi è stato studiato tramite un modello edonico un segmento specifico del mercato immobiliare, i fabbricati rustici con destinazione abitativa. L’area di studio analizzata ricade all’interno del Parco Regionale dei Colli Euganei e più precisamente sono state considerate solo compravendite avvenute all’interno di zone agricole con presenza di vincoli ambientali. Le fonti adoperate sono di massima affidabilità grazie all’utilizzo di atti notarili di compravendita. I dati raccolti provengono dall’analisi di 119 compravendite idonee ai vincoli imposti dallo studio. Per individuare quali siano i fattori che influiscono sul prezzo dei rustici, sono stati applicati tre diversi modelli statistici: il primo di tipo esponenziale in cui la variabile dipendente è il prezzo al metro quadro, il secondo di tipo lineare in cui la variabile dipendente è il prezzo dei fabbricati e il terzo, a sua volta di tipo lineare, in cui la variabile dipendente è il prezzo dei terreni agricoli. I tre modelli hanno consentito di porre in evidenza aspetti diversi del peculiare segmento di analisi oggetto di studio. Per quanto riguarda le caratteristiche intrinseche dei fabbricati, l’analisi ha evidenziato che il prezzo unitario dei garage è notevolmente superiore a quello della superficie abitabile, mentre il valore degli annessi rustici è notevolmente inferiore ad entrambe. Sempre con riferimento alle caratteristiche intrinseche, particolarmente importanti si sono rivelate la tipologia edilizia (le case singole hanno in media un prezzo unitario superiore del 31,2% rispetto ad altre tipologie edilizia) e la classe energetica (le abitazioni in classe G hanno in media un prezzo inferiore al 20,6% delle altre classi). Infine, quando assieme ai fabbricati sono stati venduti anche piccoli appezzamenti di terra, vi è stato un aumento medio del prezzo al metro quadro del 24,6%. Per quanto riguarda le caratteristiche estrinseche si è visto che gli acquirenti tendono ad apprezzare la vicinanza a colture arboree più che quella ai seminativi o ai boschi o ad altri insediamenti di tipo residenziale.