HOUSING WEALTH AND FINANCIAL PORTFOLIO ALLOCATION: AN ANALYSIS OF ITALIAN HOUSEHOLDS' PORTFOLIOS EFFICIENCY

This thesis examines the efficiency of Italian household portfolios, taking into account both financial wealth and real estate wealth. Italy stands out as one of the countries with the highest homeownership rates globally, with many families owning more than one property. The analysis uses the 2020 SHIW sample provided by the Bank of Italy. Using this dataset, various determinants of participation in financial markets were analysed. The findings highlight that real estate ownership, particularly of properties other than the primary residence, is a highly significant variable. Subsequently, household portfolios were further analysed regionally using data from the Italian Real Estate Market Observatory (OMI) to calculate property returns. House returns are not solely determined by percentage changes in property prices; they also include a component reflecting the benefit homeowners gain from avoiding housing costs renters must incur. In Italy, the estimated value of this component is approximately 2.5% of the property's annual value. In the initial phase of the portfolio analysis, real estate assets were excluded to focus solely on financial wealth. Real estate holdings were then included, first treated as unconstrained assets and later as constrained assets. The housing analysis proceeds as follows: first, all housing wealth is considered; second, the main residence is excluded, leaving housing wealth composed solely of second homes. In the final part of the analysis, we focus on households living in capital municipalities holding second homes in non-capital municipalities, first by treating both the main residence and other dwellings as unconstrained, then by constraining the main residence and treating only second homes as unconstrained. The main findings are that, in general, imposing constraints on housing wealth increases the number of efficient portfolios, highlighting some households' ability to exploit hedging opportunities. This is not true when only the main residence is constrained, and homes are treated as unconstrained assets, because as they have an almost linear relationship, the hedge term is redundant.

Questa tesi esamina l’efficienza dei portafogli delle famiglie italiane, considerando sia la ricchezza finanziaria sia quella immobiliare. L’Italia si distingue come uno dei Paesi con i più alti tassi di proprietà immobiliare a livello globale, con molte famiglie che possiedono più di una proprietà. L'analisi si basa sul campione SHIW 2020 fornito dalla Banca d'Italia. Utilizzando questo dataset, sono stati analizzati vari determinanti della partecipazione ai mercati finanziari. I risultati evidenziano che la proprietà immobiliare, in particolare quella relativa a immobili diversi dalla residenza principale, è una variabile di notevole significatività. Successivamente, i portafogli delle famiglie sono stati ulteriormente analizzati su base regionale, integrando i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) per calcolare i rendimenti immobiliari. I rendimenti immobiliari non sono determinati unicamente dalla variazione percentuale dei prezzi delle proprietà, ma comprendono anche una componente che riflette il beneficio di cui godono i proprietari di immobili, che non necessitano di acquistare servizi abitativi, un costo che invece devono sostenere le famiglie in affitto. In Italia, il valore stimato di questa componente è mediamente pari al 2,5% del valore dell’immobile su base annua. Nella fase iniziale dell’analisi del portafoglio, i beni immobiliari sono stati esclusi, concentrandosi unicamente sulla ricchezza finanziaria. Successivamente, i beni immobiliari sono stati inclusi, trattandoli prima come beni non vincolati e poi come beni vincolati. L'analisi immobiliare procede come segue: in primo luogo, viene considerata tutta la ricchezza immobiliare; successivamente, si esclude la residenza principale, e la ricchezza immobiliare è composta esclusivamente dalle seconde case. Nell'ultima parte dell’analisi, l’attenzione si concentra sulle famiglie che vivono nei comuni capoluogo e possiedono seconde case in comuni non capoluogo, trattando inizialmente sia la residenza principale sia le altre proprietà come beni non vincolati e, in un secondo momento, vincolando la residenza principale e trattando solo le seconde case come beni non vincolati. I principali risultati mostrano che, in generale, imponendo vincoli sulla ricchezza immobiliare, il numero di portafogli efficienti aumenta, evidenziando la capacità di alcune famiglie di sfruttare le opportunità di copertura. Questo non è vero quando si impone un vincolo solo sulla residenza principale e si considerano le seconde case come beni non vincolati, poiché data la correlazione quasi lineare tra prime e seconde case, il termine di copertura risulta ridondante.