Un'indagine sui valori fondiari nell'alta pianura trevigiana

The farmland market is characterized by high territorial variability, which conditions the values of market transactions. Being a sector with little transparency of information, with this study are identified those factors that could affect the land price. Its second aim is to try to evaluate the possibilities to run an investigation of the market using online resources found on institutional sites that can be consulted for free. First, 119 deeds of sale of fields located in Vedelago and Montebelluna towns were collected and after their analysis the parcels were georeferenced with GIS software in order to derive all the intrinsic and extrinsic characteristics with the help of geographic information and “Shapefile” downloaded from “Geoportale Cartografico della Regione Veneto”, an institutional site of Regione Veneto. Those characteristics, once inserted in a database that was specifically created to show and compare the data all together, were analyzed with statistics functions to find which factors impact the most the land price. The study showed that the factors that positively affect the price are: a regular shape, the proximity to vineyards and to residential areas; while the proximity to orchards and to woody crops negatively affects the price, as well as the presence of a nearby airport or a power line. Moreover, using free sources and information easily accessible online (Google Earth, ForMaps), it was possible to identify, in a fairly precise way, the factors affecting the values of market and the price; although it is important to check the sources beforehand since they might not be updated.

Il mercato fondiario è caratterizzato da notevole variabilità territoriale che condiziona le valutazioni nelle transazioni dei terreni agricoli. Essendo un settore con ridotta trasparenza delle informazioni, un primo obiettivo del presente lavoro è quello di individuare quali sono i fattori che concorrono alla formazione dei prezzi di compravendita. Questo studio inoltre vuole valutare la possibilità di effettuare una indagine di mercato attraverso l’utilizzo di risorse online consultabili gratuitamente. Come prima fase sono stati analizzati 119 atti di compravendita di terreni agricoli situati nei comuni di Montebelluna e Vedelago. I terreni sono stati poi georeferenziati per poter ricavare tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, tramite le informazioni geografiche e gli Shapefile scaricabili dal sito dedicato della Regione Veneto, “Geoportale Cartografico della Regione Veneto”. Le caratteristiche una volta inserite in un database, redatto appositamente per confrontare tra loro tutti i dati ottenuti, sono state poi analizzate attraverso funzioni statistiche per trovare quali sono i fattori che hanno un maggiore effetto sul valore di mercato. Lo studio ha dimostrato che i fattori che hanno un effetto positivo sul prezzo sono: la forma regolare, la vicinanza ad appezzamenti con ordinamento a vigneto e a zona urbana residenziale; l’ordinamento dei terreni circostanti a frutteto e a colture legnose agrarie influenzano negativamente il prezzo unitario, così come la presenza di servitù, in particolare quella aeroportuale e da elettrodotto. È stato inoltre possibile, utilizzando fonti gratuite e informazioni facilmente accessibili online (Google Earth, ForMaps) individuare in modo sufficientemente preciso tutte le caratteristiche che possono condizionare il valore di mercato e quindi il prezzo di compravendita; tuttavia è importante che tali fonti siano attentamente verificate prima dell’utilizzo in quanto non sono sempre aggiornate.