Il mercato delle abitazioni rurali nel Polesine

This thesis aims at finding and calculating the variables that influence rural houses pricing in the Polesine region through the use of the hedonic pricing method. To be more specific the work consisted in collecting 140 sale deeds that took place in the towns of: Adria, Ceregnano, Pettorazza Grimani, San Martino di Venezze and Villadose. The information was gathered from the sale deeds collected by the Italian Revenue Agency which grant a good reliability of the data used in the study. This thesis also made use of geographical information systems, their use allowed to geolocate the positions of the houses that became part of the dataset and the distances that occur between these and the landmarks that might influence housing market prices such as: distance from residential areas, urban areas, rivers, main roads, ecc. Through the use of hedonic pricing and GIS it was possible to find what variables have the greater impact on housing market prices in the rural areas of the Polesine region. The intrinsic characteristics have demonstrated greater relevance than many extrinsic characteristics. Overall, buyers of these homes seem to give little importance to the location of the property and its surroundings, preferring instead to enhance the more tangible components of the home such as: garage, number of bathrooms, energy class, maintenance status, etc. The hedonic model estimated with the price per square meter as the dependent variable allowed to calculate an average price of 944 euros per square meter. The square meter price decreases significantly as the property ages (-4 euros per square meter per year) and if the energy class is low such as the G class (-437 euros per square meter). The buyers showed a great preference for independent houses for which they are willing to pay 138 euros per square meter compared to other kinds of houses. In cases where the negotiation took place between related subjects, the average price per square meter suffered a decrease of -173 euros per square meter. The only extrinsic attribute that produced a statistically significant result is the distance of the house from watercourses, in this case the property has a price increase of 0.118 euros per square meter for each meter of distance.

La tesi mira a individuare e misurare i fattori che influenzano i valori delle abitazioni rurali nel territorio del Polesine attraverso l’utilizzo del metodo del prezzo edonico. Nello specifico la tesi è consistita nel rilevare i dati di 140 compravendite nei comuni di: Adria, Ceregnano, Pettorazza Grimani, San Martino di Venezze e Villadose. I dati utilizzati per la ricerca sono stati ottenuti dagli atti di compravendita registrati presso l’Agenzia delle Entrate e perciò garantiscono una buona affidabilità delle informazioni. La ricerca si è avvalsa anche dell’utilizzo di programmi per la georeferenziazione delle informazioni, permettendo quindi di registrare accuratamente la posizione dei beni venduti e la distanza che intercorre tra questi ultimi ed elementi del territorio che teoricamente possono influenzare il mercato quali: distanza da centri abitati, poli urbani, corsi d’acqua, strade principali, ecc. Tramite modelli del prezzo edonico e GIS sono stati individuati quali sono i fattori che influenzano maggiormente i prezzi delle abitazioni posti in zone rurali del Polesine. Le caratteristiche intrinseche hanno dimostrato maggiore rilevanza rispetto a molte caratteristiche estrinseche. Nel complesso i compratori di queste abitazioni sembrano dare poca importanza alla posizione dell’immobile e a ciò che lo circonda, preferendo invece valorizzare le componenti più tangibili dell’abitazione quali: garage, numero di bagni, classe energetica, stato di manutenzione, ecc. Il modello edonico stimato utilizzando quale variabile dipendente il prezzo al mq ha consentito di calcolare un prezzo medio di 944 euro al mq. Il prezzo unitario diminuisce però notevolmente all’aumentare dell’età (-4 euro al mq per anno) e se la classe energetica è bassa come nel caso della G (-437 euro al mq). Gli acquirenti hanno manifestato una spiccata preferenza per le case singole per le quali in media sono stati disposti a pagare 138 euro al mq rispetto ad altre tipologie edilizie. Nei casi in cui la trattativa è avvenuta tra soggetti imparentati il prezzo medio al mq ha sostenuto una diminuzione di -173 euro al mq. L’unica caratteristica estrinseca che ha prodotto un risultato statisticamente significativo è la distanza dell’abitazione dai corsi d’acqua, in questo caso l’immobile ha un incremento di prezzo pari a 0,118 euro al mq per ogni metro di distanza.