Un’analisi della metodologia del “Market Comparison Approach” per la stima dei terreni agricoli: limiti applicativi e possibili soluzioni nell'area studio della Valpolicella

This thesis aims to conduct an in-depth analysis of one of the main valuation methodologies for direct comparison, the "market comparison approach" (MCA). The analysis will specifically focus on its application for estimating the value of agricultural land, highlighting its application limits and proposing possible solutions. The MCA is a real estate valuation technique based on comparison with the sale prices of similar properties, adjusted according to the different characteristics between comparable properties and the property being valued. Although it is among the estimation models provided and required by international valuation standards and is widely used in the residential and commercial sectors, the application of the MCA to agricultural land presents significant challenges. These challenges include the scarcity of comparable data, the heterogeneity of land characteristics, and the frequent recurrence of subjective and unreliable applications of the method by many appraisers. These limitations can lead to inaccurate valuations, negatively influencing economic decisions and agricultural planning. The main purpose of this experimental thesis is to overcome these obstacles by determining the marginal prices of a series of specific characteristics considered fundamental for the valuation of agricultural land, with reference to a specific study area. To this end, statistically reliable methodologies such as multiple regression analysis and other techniques will be employed to calculate the marginal prices, which will subsequently be applied to the MCA to improve its accuracy and reliability. The experimental process includes the collection and analysis of detailed data on relevant variables such as soil characteristics, availability of water resources, and the presence of land improvements. The study aims to demonstrate how a more rigorous and quantitative approach can improve the precision of agricultural land value estimates. Additionally, the goal is to provide a methodological example that can be replicated in various agricultural contexts, contributing to greater transparency and reliability in the land market.

Questa tesi si propone di analizzare in modo approfondito una delle principali metodologie di stima per comparazione diretta, il "market comparison approach" (MCA). L’analisi che verrà fatta riguarderà nello specifico la sua applicazione per la stima del valore dei terreni agricoli, evidenziandone i limiti applicativi e proponendo possibili soluzioni. Il MCA è una tecnica di valutazione immobiliare basata sulla comparazione con il prezzo di compravendita di immobili simili, aggiustati in base alle differenti caratteristiche tra beni comparabili e il bene in stima. Sebbene rientri tra i modelli di stima previsti e richiesti dagli standard internazionali di settore e sia ampiamente utilizzato nel l’ambito residenziale e commerciale, l'applicazione del MCA ai terreni agricoli presenta notevoli sfide. Tra le quali, la scarsa disponibilità di dati comparabili, l'eterogeneità delle caratteristiche dei terreni e la frequente ricorrenza ad applicazioni soggettive e poco affidabili del metodo da parte di molti periti. Tali limitazioni possono portare a valutazioni imprecise, influenzando negativamente decisioni economiche e pianificazioni agricole. Il principale scopo di questa tesi sperimentale è superare questi ostacoli determinando i prezzi marginali di una serie di caratteristiche specifiche ritenute fondamentali per la valutazione dei terreni agricoli, con riferimento ad una determinata area studio. A tal fine, verranno impiegate metodologie statisticamente affidabili, come l'analisi di regressione multipla e altre tecniche, per calcolare i prezzi marginali che successivamente saranno applicati al MCA per migliorarne l'accuratezza e l'affidabilità. Il processo sperimentale include la raccolta e l'analisi di dati dettagliati su variabili rilevanti come ad esempio caratteristiche del suolo, la disponibilità di risorse idriche e la presenza di miglioramenti fondiari. Lo studio mira a dimostrare come un approccio più rigoroso e quantitativo possa migliorare la precisione delle stime di valore dei terreni agricoli. Inoltre, l'obiettivo è fornire un esempio metodologico che possa essere replicato in diversi contesti agricoli, contribuendo a una maggiore trasparenza e affidabilità nel mercato fondiario.